小心弄假成真，省小錢花大錢的借名登記

節稅或躲債用借名登記好嗎?

民間時常有人因節稅或躲債等理由，把原來屬於自己的不動產，和與自已的家人或親友私下談好，就把不動係所有權人登記為親友，這種登記方式叫作借名登記。很多人以為借名登記就是贈與，其實借名登記只是一種委任關係，常常會帶來不可預測的後果。

最常見有些父母把辛苦賺錢買來的房產登記在子女名下，也有夫妻一方買房，因為另一方條件比較好，就借名登記給另一方配偶，但仍是自已出資付錢。

這種把所有權登記在其中一個人名下，要怎麼判斷到底是贈與?還是借名登記呢?

如果想借名登記不動產給別人，需要注意什麼規定才不會要不回來?

上次影片有介紹過父母親想要送不動產給子女，有贈與、繼承、和買賣三種方法，每一種方法都有它的利弊。

影片連結：【父母給子女房產】贈與、買賣、繼承3方法那個最省稅?必學房產節稅方法

不過也有一些父母親，只是想用子女的名義來買房地產，並沒有真的想要送房子給子女，而是有其他原因才登記在子女的名下。

問題多多的借名登記

不過你知道嗎?這樣的「借名登記」，在實務的處理上，因為借名登記產生糾紛，往往發生在數年以後，事過境遷常常造成舉證困難，後面的訴訟會有很多的麻煩產生。

主要因為父母很少會用白紙黑字，和子女簽訂借名契約，等到子女長大之後，有可能認為在他們名下的財產，就是父母贈與給自已的。

反正當初父母也沒有說清楚或白紙黑字寫下來，既然自己已經是所有權人，本來就可自由的買賣處分自已的財產。

還有在實務上也有子女等到父母過世後，會主張父母給某一個子女名下的財產，其實是父母借名登記給他的，並不是父母親贈與的。

其他的繼承人就會來要求，將這筆房地產加入遺產來分配，這時到底是贈與?還是借名登記?每位繼承人常常是各說各話，而親人之間為了爭財產就互相提告上了法院。

什麼是借名登記？

所謂借名登記，就是當事人約定一方把自已的財產，以另一方的名義登記，出名登記的人只是名義上的所有權人，實質上仍由自已享有財產的管理、使用、收益及處分權。並且這個財產產生的所有的義務，也是由自已全部負擔的。

不過在我國的法律中，其實是找不到「借名登記」四個字，但是因為在社會上已行之有年，所以法院的判決也會認定這是有的法律關係。只要不違反公序良俗及法律強制規定，把借名登記類推適用民法關於委任的規定

贈與就不一樣了，贈與的定義是財產所有人，以自己的財產無償送給別人，而別人也同意接受。

民法第 406 條：贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。

也就是說借名登記只是把財產登記在別人的名下，並不等於將財產送人。

所以父母因如果不是贈與，而只是借名登記在子女名下的時候，最好先和子女簽署「不動產借名登記契約」。

還要保留相關證明文件，例如不動產買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、房貸匯款單，以及房屋稅、地價稅這些單據。

否則父母借子女的名義登記，很容易被國稅局認為是贈與行為。若是沒有上面這些資料證明，常常會被認定為贈與而追討贈與稅。

借名登記有什麼風險

風險1、會被國稅局追稅

風險2、沒簽借名登記契約，不容易舉證

不論父母在世或是父母過世後，要把借名的財產返還回來，如果當初沒有簽「不動產借名登記契約」，只是父母口頭上說說而已，借名的子女又不肯還又該怎麼辦呢?

在沒有簽訂借名契約時，如果想要主張借名關係存在，就需提出很多的間接證據來證明。

例如：

1. 父母即使將財產登記給子女，但是財產仍由父母親自己管理使用。
2. 房產出租給別人，是父母在收租金。
3. 房產的所有權狀是父母在保管。
4. 由父母繳納房屋土地相關稅捐。

用這些間接的事，證明是借名登記。不過這種事後舉證困難狀況下，有時候上法院容易被判敗訴。

所以最好還是在借名登記的時候，就找律師先簽下「不動產借名登記契約」，會比較沒有爭議。

風險3、出名登記的人賣掉不動產

依最高法院的判決，即使第三買受人是惡意的，明知有借名登記之情形，借名人也只可以向出名人請求損害賠償，和追究其刑事上背信責任。但是已經不能請求第三買受人返還不動產了。

風險4、出名登記人欠債，房產遭拍賣

如果子女是登記名義人，他在外面有欠債，不動產可能會被強制執行，這時實際所有權人父母，也不可以主張房屋只是借名登記給子女，用來對抗強制執行的債權人。

所以借名登記真的是很不保險的一種理財方法。

常見的借名登記原因

因登記很麻煩，不過在實務上還是有許多名人的財產，有涉及借名登記的爭議。

新聞連結：當年為了房貸優惠，老家掛在公務員大哥身上...4兄弟鬩牆案例：借名登記沒契約該怎麼舉證？

事實上這種訴訟並不容易處理，因為沒有契約書要舉證相當困難，特別是在親友之間的登記更困難。

一般會用借名登記的原因有下列幾種：

1、節稅

不論是遺產稅、贈與稅，在購買時就直接過給子女，讓子女當人頭省下要繳納的稅賦。

2、辦貸款

有時會因為兒女或配偶有比較好的條件，例如低利率的貸款，或是青年首購貸款，為了節省利息支出，所以用兒女的名義持有不動產。

3、想隱藏財產

不管是有負債信用不良，還是避免親朋好友來借錢，或有公務員身分…。把房子登記子女名下，避免被發現財產，或被債權人強制執行財產。

4、父母幫孩子先行買房產

但父母還是希望保留所有權，由自已來收取租金或未來處分。因為所有權狀也是在父母手上，想等未來自已去世了，也不用寫遺囑、子女繼承也不用辦過戶了。

參考文章：【子女配偶的 #應繼分 怎麼計算?孫子竟然沒有繼承權?】

最好不要用借名登記

總括來說，借名登記是名不符實的法律關係。有時不小心還弄假成真，房子變成別人的。

所以法律關係這麼複雜，為了避免子女在父母死後爭財產，最好還是在生前就安排好書面契約，把父母的想法說的清清楚楚，並留下文書可以證明的證據或遺囑，才不會讓子女未來對簿公堂，傷了家族的和氣。

當然RITA覺得最最好的方法，還是不要把不動產借名放在任何人身上。

因為學了這麼多的理財工具，其實之前介紹的方法

就有很多可以達到借名登記的效果，像信託就不會不動產被賣掉，還沒辦法追回來。

不管是附負擔的贈與、保險金信託，還是用安養保險、遺囑遺贈，很多工具都可以利用來節稅，和傳承不動產給子女，大家可以來看影片學習理財的法律知識。

參考文章【保險金信託守穩子女教養、退休安養，小資族也能讓保險更保險的財產規劃】

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本文由律師先生瑋哥提供案例，同步刊登。

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