【高齡金融法律】沒辦繼承登記，東區名人巷4.5億土地被盜賣?預防土地繼承詐騙的4重點

土地太久沒辦繼承，房產安全可能被偷?

最近台版地面師的遺囑詐騙，其實在十幾年前就發生過了。
前大法官王澤鑑的伯父名下，位於台北東區「名人巷」有410坪黃金土地，因子女都在國外，繼承登記一直沒去辦理完成，竟然被歹徒假冒長子繼承後盜賣，結果這場訴訟歷時十幾年最近才落幕。高等法院更六審近日判決：台北市大安地政事務所應國賠5217萬多元並加計利息。
土地房產是父母一輩打拼一生、給子孫的禮物。但如果繼承遲遲沒去辦登記，被詐騙集團盯上了可能就變成大問題了。像這個案件就拖了十幾年還在審判中。

新聞案例：土地怎麼能「憑空消失」？

王老先生1991年過世後，6位子女雖繳清遺產稅，但未及時辦理繼承登記。直到2003年，有歹徒偽造長子身分證、戶籍謄本、繼承系統表等文件，向松山、新店戶政與國稅局申請文件。他們說土地只有長子一人繼承，土地權狀遺失，並取得大安地政事務所核發的新所有權狀。歹徒再將土地轉賣給11位不知情的買家，這些買家又將土地捐給政府抵稅使用。直到王家發現，土地早已被人變更所有登記。
之後，王家子女主張政府機關審查疏失，提起國家賠償訴訟；大安地政事務所出庭辯稱，全案發生於近20年前，當時地政、戶政機關電腦系統還沒建置完成，地政人員無法查核繼承者的真假，不具過失責任。
歷經一、二審敗訴、二審改判須賠6.5億元、四審以逾時效再判免賠，直到最新的更六審判決，法院認定大安地政事務所確有過失，依法應賠約5,217萬餘元並加計利息。

律師解析：被假資料騙的地政機關責任

（一）行政審查疏失與「過失責任」的界線

依《土地法》第68條：「因登記錯誤、遺漏或虛偽致損害者，地政機關應負損害賠償責任」。這是公務人員職務行為責任的法律基礎。
依《國家賠償法》第2條也明文規定：「公務員執行職務有故意或過失侵害人民權利，國家應負賠償責任。」若達「重大過失」，則須負賠償責任，且國家可向該公務員求償。
這起案件，法院指出地政人員未逐案向戶政機關查證（如查對原發文件），且未通知其他繼承人，違反善良管理人注意義務，有過失。正因此，地政機關須負責。

（二）時效是否阻斷救濟？法院如何看？

過去四審曾以「超過土地法第68條之2年請求時效」為由判免賠。但更六審則認定王家於知悉土地權屬錯誤後，仍於合理期間內行使權利，時效並未消滅，因此仍受法律保障。

如何預防繼承的房地產被盜賣?

1. 繼承登記要快辦

   繼承繳完稅只是起點，繼承人要辦理好繼承登記，才能確保全部的繼承人的權益，如果不辦理「繼承登記」，產權還掛在亡者名下，就容易讓詐騙集團利用漏洞。

2. 設立安養信託或遺囑信託

   若子女分散海外不容易回國辦繼承，或是子女不擅理財，可以將房產交付信託，由銀行或專業機構管理，當啟動遺囑信託時，也有專業的信託機關與遺囑執行人可以代為處理登記程序，避免被冒名或詐騙。

3. 多位繼承人應互相通知、合作備案

   人多難辦事，如果有多位繼承人，最好互相通知，避免少數人不知情，導致權益被侵害。

4. 定期檢視產權

   長輩若旅居國外或獨居，更要提醒子女定期到地政機關調閱「土地登記簿謄本」，或是去辦理「地藉異動及時通」，確認產權正常沒有異動。一旦懷疑權益受侵害，要主動提出追討，不要讓訴訟時效過期。

王家4.5億土地被盜賣的新聞，主要的問題很簡單：地政機關的疏失+財產沒有及時繼承與規劃，這就就是詐騙集團最好的機會。
這個案例提醒我們，繼承的程序最好趕快辦好，地政機關也會更小心去核對資料證件。不然財產被騙走，還要打十多年官司才能稍微拿回一些財產。希望提醒大家，繼承登記真的愈早辦愈安全。