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【高齡金融法律】台版地面師詐騙案全解析:鎖定獨居長輩,用假遺囑偷走不動產!

2025 Jun 06 債務催收詐騙 退休保險理財 民事刑事訴訟
內容目錄
  1. 偽造遺囑詐騙,過世母親的存款差點被領走?!
  2. 遺囑詐騙怎麼做到的?破解地面師的犯案流程!
    1. 1、鎖定目標名單
    2. 2、情報分析與收集個資
    3. 3、入侵房屋與文件蒐集
    4. 4、律師出面認證強化法律效力
    5. 5、過戶後立即變賣獲利
  3. 財產制度漏洞+高齡社會=地面師犯罪機會
  4. 地面師詐騙犯了哪些法律罪責呢?
    1. 1、詐欺罪(刑法第339條)
    2. 2、偽造文書罪(刑法第210條起)
    3. 3、貪污治罪條例(若涉公務員如戶政警員濫權)
  5. 五招自保守住你的不動產!
    1. 1. 家人過世後,儘速辦理繼承登記
    2.  2. 申請「地籍異動即時通」
    3.  3. 定期檢查地籍謄本
    4. 4. 提醒長輩防詐,別輕易交出地契與個資
    5.  5. 預立遺囑,最好公證,避免未來爭議
  6. 房價高漲年代,土地和帳戶一樣容易被盯上

最近台灣竟然出現了像日劇《地面師》那種詐騙劇情!不是影集,而是去年發生的詐騙案件。
一群律師、代書、里長、地政士、甚至是警察和戶政人員,組成一個詐騙集團,專門盯上「沒人繼承」的房子,靠偽造的「代筆遺囑」,光一年就偷走至少 1.4億元的土地和房產!
律師上課時分析這場台灣版地面師騙局,讓我們中高齡朋友和家人能提早防範,守住你的不動產!

偽造遺囑詐騙,過世母親的存款差點被領走?!

這個台版地面師的真實故事,是從一位旅居美國的女兒開始。
她人在美國,某天突然接到台灣銀行的國際電話:「您好,我們這邊收到一份您母親的遺囑,有人來提領帳戶資金……」
奇怪的是,她的母親早在幾年前就過世,當時她雖然有回國處理遺產稅,但並沒有進行完整的財產分配和繼承登記。沒想到竟然冒出一份筆跡怪異的代筆遺囑,說他媽媽把名下的不動產和存款全送給一群陌生人!
幸好,這家銀行的行員夠機警,發現她母親的簽名有異常,才攔下了提款行為。但其他帳戶和房產就沒這麼幸運了。女兒一回到台灣查看母親的遺產,才驚覺母親名下在台北士林區的房產,因為有一份「代筆遺囑」贈與給人,已經完成轉移過戶,這個新屋主是一個陌生的「受遺贈人」。房子早已被人用這份遺囑過戶走了!

遺囑詐騙怎麼做到的?破解地面師的犯案流程!

其實要騙過這麼多公家機關,己經不是單純的詐騙,而是職業級的集體犯罪,一步步運用制度的漏洞,假扮專業,混淆真假。

1、鎖定目標名單

每年4月,地政機關會公布「未辦理繼承的不動產清冊」,本意是提醒民眾儘速辦理繼承登記。詐騙集團卻把這份清冊當成「狩獵名單」,開始鎖定年久未辦理繼承的土地與房產。

2、情報分析與收集個資

他們動用「內線」查詢個資,像是警員、戶政人員,確認這些房子的主人是不是已經過世,有沒有繼承人、子女是不是長期住在國外等資訊。

3、入侵房屋與文件蒐集

若確認無人繼承,詐騙集團會假租屋名義找鎖匠開門,偷走筆跡、戶籍資料與地契等,再交由律師或地政士偽造代筆遺囑。

4、律師出面認證強化法律效力

這個詐騙集團有個的核心人物就是他們的「軍師」「蔡律師」,他會出具「認證聲明書」,讓假的遺囑做成看似合法的文件,騙過地政機關與銀行審核,成功完成「遺贈登記」。

5、過戶後立即變賣獲利

一旦過戶成功,他們馬上拿去抵押、拍賣、轉賣,等到了第三人的名下,可能讓受害人追都追不回來!

財產制度漏洞+高齡社會=地面師犯罪機會

這麼多的關卡,為什麼詐騙集團可以順利把不動產過戶呢?背後有幾個關鍵原因:

  1. 高齡者獨居、孤獨死增加:根據內政部統計,85歲以上長者近1/4是獨居,很多人過世多年都沒人知道,財產成了無人看管的寶庫。
  2. 遺產繼承登記率低:台灣有大量土地和建物多年未辦繼承,光是2023年底,這樣的建物就高達65萬坪,價值上千億。
  3. 代筆遺囑易偽造又難查:台灣民法允許代筆遺囑,但見證與書寫規範雖嚴格,實務上難以查核,特別是立遺囑人已過世後更難確認筆跡真假。
  4. 地政審查多靠書面文件:當地政機關看到有律師簽名的認證聲明書,就容易放行,很難一一實地查證。

地面師詐騙犯了哪些法律罪責呢?

從法律觀點來看,這些犯行可能涉及以下幾條重罪:

1、詐欺罪(刑法第339條)

虛構遺囑騙取不動產過戶,不法得利,刑期1年以上7年以下。

2、偽造文書罪(刑法第210條起)

偽造私文書或公文書用於權利移轉,最重可處5年以上有期徒刑。

3、貪污治罪條例(若涉公務員如戶政警員濫權)

最重可判無期徒刑,沒收不法所得。
這個案子目前已有數人羈押禁見,詐騙的房屋與土地也遭到扣押。

五招自保守住你的不動產!

律師瑋哥提醒:面對這種「專業級詐騙」,我們該怎麼自保?提供大家幾個法律實用建議:

1. 家人過世後,儘速辦理繼承登記

不要拖,越拖越容易被盯上。未辦繼承的財產最容易成為「無主資產」。

 2. 申請「地籍異動即時通」

只要有人對你名下的土地、房子申請任何異動(像是過戶、抵押、預告登記),你都會收到簡訊通知。
【怎麼辦理地籍異動即時通?】到任一地政事務所辦理申請,只要填寫申請書即可,完全免費!

 3. 定期檢查地籍謄本

到地政事務所查詢自己或父母名下不動產,有沒有異常記載或登記。

4. 提醒長輩防詐,別輕易交出地契與個資

詐騙集團常用「幫忙處理土地」、「幫你轉帳」、「調查財產」等名義,騙取長輩地契、印章、提款卡,這些都是高風險!

 5. 預立遺囑,最好公證,避免未來爭議

如果有遺產分配需求,建議用「自書遺囑」或「公證遺囑」,程序簡單、效力高,又難被偽造。

房價高漲年代,土地和帳戶一樣容易被盯上

我們都以為房子登記在自己或父母名下就安全,繼承慢慢辦就好了,其實一旦我們疏忽,這些房子就有可能變成詐騙集團眼中的「獵物」。
新型的詐騙方法,不再只是躲在電話後面的詐騙集團,而是穿西裝、掛名牌、有執照的「專業人士」,他們懂法律、熟流程、還會買通內線。
面對詐騙手法層出不窮,我們不要再用舊觀念以為「房產不會被偷」。知道不動產也要「防詐」,趕快分享文章提醒親朋好友和家人多注意!


加注警語:本文內容僅供讀者為一般性參考,個案仍需經您諮詢專業人士以評估能否適用,因此,我們建議您應就遇到的問題尋求適當的專業意見。如您有法律問題,請加王律師 LINE官方帳號,預約付費法律諮詢。

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Rita橘子姐|熟齡理財法律YouTuber
HI,我是Rita橘子姐。因為疫情開始斜槓中年,50+踏上自媒體之路,經營YouTube頻道,2年累積4萬訂閱。

曾經是2家國際資產管理公司營運長,現在擔任顧問講師,分享熟齡族常見的財務與法律問題,把困難的案例,轉化為實用、易懂、且有溫度的分享,陪你在人生下半場做出更聰明的選擇!

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