很多子女會共同繼承父母的房地產，常常因為要處分不動產，每個人都想要搶自認為比較好的持分，兄弟姐妹就會意見不合。常常因為分割的條件談不攏，沒有一個有公信力的人來幫忙分配共有的財產，這時候就要到法院訴請分割共有物了。

西門町楊桃冰共有物走上法院變價分割

你去西門町喝過楊桃冰嗎？​
這裡是我國中、高中、到大學轉公車的根據地。​到現在偶爾還會去買「楊桃冰」或「李鹹冰」​
​你知道嗎？​今年2022年5月，這間西門町知名的楊桃冰店，​店鋪傳出要被執行法拍。​原因是店面所有權為十多位鄭姓家族成員共同持有，​由於協商分配談不攏，​而且人多實在很難原物分割，​就選擇以「變價拍賣」之現金分錢，​將於6月執行一拍。​

這間店是鄭姓創始人經營，當年由6位共同繼承、共同經營店面。因為沒有特別去分割共有物，​後來共有持分關係愈變愈複雜，​含第二代、第三代子孫共達十餘人，​每個人對持有店面的想法都不一樣，​有的想要靠安穩的收租過活就好，​有的因個人的財務狀況不佳，​只想拿到一大筆錢來過日子，​所以親戚間連怎麼賣、賣價多少都有爭議，​才會用到法院至少價格公開的「變價拍賣」來決定價格。​
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其實這是法院常見到的「分割共有物」訴訟，​不管財產的多寡，只要有共同持分，每一個人都可能遇到的問題，​避而不談只會讓以後的分割問題愈來愈麻煩。​

這次影片教大家到法院請求分割不動產的程序，還有什麼是「原物分割」?什麼是「變價分割」?

很多人在共同繼承不動產時候，因為持分不多又很難使用到只有持分的不動產，因此，為了解決越來越複雜的共有關係，多數人會選擇把自己的持份賣掉，或者是分割共有物。

延伸閱讀：共同繼承房屋怎麼買賣?共有持分房產相關規定，4方法免紛爭

不過可以順利的把持分賣掉當然最好，萬一大家意見不同沒有辦法賣掉，有人想賣高價，有人又不想賣，這時候就只好到法院去申請分割共有物了。

一般我們要開始分割共有物，依民法第824條第1項的規定，原則上是由共有人間的協議來決定，無法達成協議時，再向法院提起分割共有物訴訟。

不過有時候人多嘴雜，愈多的共有人愈難達成協議，這時候唯一方法就是向法院提起「共有物分割」訴訟。

分割共有物最常見的有兩種方式

原物分配

法院一般來說會先考慮原物分割，只有原物無法分割時，才會用變價分割的方式。

所謂的原物分配，就是各共有人依比例分配，亦可僅部分共有人受分配。

變價分配

而所謂的變價分割，就是將共有物拍賣，共有人依其應有部分分配金錢。共有人也可參與競標，如果是共有人得標，其他共有人不得主張優先購買權，如非共有人得標，共有人可主張優購。

分割共有物有那些條件和流程

1、誰可以提起分割共有物訴訟

原則：依民法第824條第2項規定，只要大家的分割協議不成功，任何一個共有人，都可以向法院訴請分割共有物。

例外：

1. 法令另有規定。
2. 因物之使用目的不能分割。
3. 契約訂有不分割之期限（不動產約定不分割之期限，不得逾三十年）。

2、共有物分割先聲請調解減少訴訟時間

因為進行分割訴訟的時間很久，如果可以調解協商成功分割共有物，可以省下訴訟的金錢和時間。

另外，不動產如果是分別共有，在分割前可以去調解委員會調解，調解不成可以做成「不成立證明書」，這時可以認定共有人沒法達成協議，再用訴訟方式聲請法院裁判分割。

3、全體共有人都必須參加分割訴訟

分割共有物既然是把共有物的全部來進行分配，當然必須讓全體的共有人都參與其中，同時也對所有的共有人發生效力。

這和辦理分割共有物和繼承登記一樣，都是屬於固有必要共同訴訟，必須全體繼承人及共有人一同起訴或被訴。

所以常常有家人為了分割共有物，就當了被告了。

4、法院調查房屋土地相關資料

為了避免漏掉共有人，確認全部的訴訟的當事人一個都沒少，法院剛開始會要求原告提出土地房屋的謄本，還有全體共有人的戶籍謄本，來確認全體共有人的範圍。

1. 房屋、土地登記謄本
   「所有權部」可確定「現共有人為誰」以及「各共有人之應有部分」，「他項權利部」上則會顯示是否已設定抵押權、地上權或其他權利。
2. 異動索引
   記載申請標的之異動記錄，包括異動部別、登記日期、登記原因、登記次序、收件年字號、異動日期及權利人姓名等欄位。
3. 地籍圖
   可確認共有的土地坐落位置，並可在地籍圖上標示自己主張的分割方案。

如果發生共有人已死亡的情形，法院還會要求原告再提出繼承系統表，以及全體繼承人的戶籍謄本。

5、法院的裁判重點-公平性及妥適性

法院依照前面所提的資料來考量，共有物的經濟效用和公共利益。

如果原物分配對全體或多數共有人有利，法院就會採用原物分配，只有在原物分配有困難時，才會用變價分割

例如：共有的人數眾多，再加上土地的面積不是太大的情況，要原物分割其實會有一定的困難。而且每個共有人分得到的土地面積，也會相對的很小，可能根本沒有辦法做利用。這種情況之下只能採用變價分割。

但是如果是房屋就比較麻買，因為房屋構造的問題很難直接劃分持分。

例如：透天厝每個共有人有一層樓，但是每一層樓沒有獨立的出入口，這種房屋也沒辦法原物分割。

如果房屋有獨立出入口，當然就可以用原物分配的方式，每個人拿到一層獨立出口的房屋。

所以法院通常會去現場勘驗，以公平和妥適性，來看看用怎麼樣的劃分方式最好。

6、法院判決確定後如何進行分割

原物分割

分得土地的共有人可以拿確定判決書，直接到地政機關辦理分割登記，不必向執行法院聲請執行。

變價分割

任何一個共有人都可以拿確定判決書，向執行法院聲請進行變價程序，之後就和一般的強制執行一樣，從鑑價、詢價、拍賣、減價拍賣流程，出售房地產。再由法院將拍賣所得的價金，進行分配給每一個共有人。

律師瑋哥小提醒

分割共有物是訴訟上常見的類型，不過因為共有人會愈來愈多、分割意見就更多了，如果想要符合公平性及土地利用效益，往往很難談成功。

因為不動產的價值通常不低，在面對共有土地分割的訴訟，最好多方了解相關法律的規定，或是向專業人士或律師諮詢，才能保障自己的權益。

「學習理財法律！」善用專業人士，省錢減少糾紛。

本文為律師先生瑋哥提供案例

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補充條文

1. 民法第823條（共有物之分割與限制）

「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」

2. 第824條（共有物分割之方法）

「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

3. 民法第1164條（遺產分割之自由及其限制）

「繼承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。」

4. 民法第1165條第2項（遺產分割之方法）

「遺囑禁止遺產之分割者，其禁止之時效以十年為限。」