「預告登記」鎖住房屋，防君子也防小人

情侶或朋友合資一起買房，本來想兩人一起共同登記，沒想到到了銀行申請貸款時，貸款成數、優惠利率，都沒有單獨登記一人划算 。

但是，共同買房把房子登記在對方名下，又會怕怕的？

今天影片介紹合買房產，有一種「預告登記」的方式，可以登記在其中一人的名下，但限制處分房屋的權利，既可以保障自已的權利，還能避免對方擅自處理掉房產。

房屋能登記自已名下當然最好(≧▽≦)，但如果一定要登記在別人名下，記得還有這種法律保障的工具能幫助你。

婚前買房，離婚「人財兩失」如何預防?

最近一位剛離婚的朋友，婚前一起買了新房，最近離婚還「人財兩失」!!

你一定很好奇，到底為什麼共同買新婚房，會買到人和錢都沒了?

這位朋友和女友在婚前一起看了好多預售屋，後來訂了一間新成屋當作新婚房。當時想既然要結婚，自已也比較有能力賺錢，為了讓女友安心的嫁他，房屋就登記了女友的名字。

不幸二年後走上離婚一途。剛好房價又漲了一波，獲利也有200多萬元。他想這間婚前買的房屋，頭期款是他付的，貸款也是他繳的比較多，所以就主張夫妻的剩餘財產請求權，要求分一半的財產價值。

你一定會想，這很公平呀!

為了結婚而買房，而且頭期款和貸款幾乎是他繳的，夫妻財產分他一半很正常。

不過，他最後一毛錢也沒拿到。

因為我國的夫妻法定財產制，只有針對婚後財產，婚前的財產並不算在內，而且前妻把當時他說要贈送房屋給她的證據，蒐集的非常完整，所以法院就判朋友敗訴。

你發現了嗎?買房登記誰的名字真的很重要!!

上次影片介紹，如果共同合資買房屋，最保守又安全的方法，就是共同登記。

把全部的人都登記為共有人，這是對有出錢的人最公平，也是讓大家都最安心的方法，房屋產權清清楚楚，自已買的部分所有權就握在自已的手中。大家可以參考共同登記的影片連結。

不過，共同登記也有的缺點，就是未來處分房屋時繳的稅比較多，還有到銀行貸款的利率和貸款成數都不是最好的。

為了讓這些投資節省一些利息錢，或是貸款多一些成數來減輕負擔，也有因為合買房屋的其中一人條件比較差，或是有信用記錄不良，大家就會選擇登記在其中一人名下，這時候「預告登記」就可以派上用場了。

「預告登記」是什麼?

依土地登記規則第136條規定：土地法第78條第8款所稱限制登記，就是限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。而預告登記是限制登記的一種，預先為保全對於他人土地建物權利變更，而向地政事務所申請限制登記名義人，處分他的土地建物權利所做的登記。

用白話講就是：預告登記可以防止房屋的所有權人轉賣，或拿去借錢設定抵押權。

預告登記的效力

1. 預告登記沒有時效，須要主動塗銷，只要在未塗銷前會一直存在。
2. 預告登記在未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
3. 預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記，無排除之效力。

什麼時候用預告登記

常見的預告登記，有下面三種狀況：

• 案例一，父母出資為子女購買房屋。把房屋定預告登記給父母，可以防止子女被別人詐騙，或自已偷偷賣掉房屋，還是隨便去增加貸款，先做預告登記的設定，子女就不會任意處置房屋了。
• 案例二：多人合資一起買房登記一人名下。購屋的貸款人通常會登記條件最好的人，為了保障其他人的權益，會設定預告登記，這樣登記所有人就不能隨意處分房子。
• 案例三： 債務人把不動產設定預告登記給債權人，加強對債權人的保障，可以預防債務人不還錢時，變賣房屋或自行脫產。

「預告登記」有什麼優點?

預告登記的功能就像「鎖定」房屋的所有權。

因為無法保證名義上登記的所有權人是不是會任意處分房屋，用預告登記做為保障自已的手段。任何有關房屋要買賣、或拿去銀行抵押貸款，都要經過預告登記人的同意書，才可以處分。

「預告登記」有什麼缺點?

1. 預告登記雖然可以限制所有人隨意處置房屋，但是無法對抗法院的強制執行。例如徵收、查封、強制執行、假扣押…等等。如果房屋所有人欠債過多，就算有預告登記，還是可以被法院查封拍賣。
2. 通常有預告登記的房屋，銀行會不太願意貸款， 產權不清的房屋因為風險高通常會被拒絕， 但是聲請人可以提出預告登記的正當理由， 銀行會根據實際狀況來決定是否核貸。

預告登記如何辦理?

• 預告登記的申請並不難，登記名義人要簽署一份「預告登記同意書」，還有一些身份證明和不動產證明的文件，只要資料準備齊全，到地政機關申請就可以了。
• 地政事務所設定預告登記大約需要1~3個工作天。如果委託代書(地政士)辦理，行情大約4000~6000元就可以辦好。
• 如果是自已要辦理，可以參考地政局的網站說明：謂土地建物之預告登記？如何申請？

最後，還有一些合買房屋預告登記，經常會發生糾紛注意事項：

1. 最好保留所有交易收據、匯款單、稅賦收據，做為出資的證明。
2. 與他人合購房屋時，最好先了解對方財務狀況，因為預告登記，也不能對抗其他債權人來強制執行，如果所有權人有欠債導致房子被拍賣，即使你有預告登記，房子被法拍所得的錢仍要先清償對方的債務。
3. 雖然婚後買房，房屋價值是可以計入剩餘財產計算的範圍；但因為我國的夫妻財產制是用差額來計算，所以不代表實際上真正拿的到房屋的一半價值。為了預防財物損失的，夫妻婚後買房，若會擔心登記名字的一方擅自出售房屋，或把房屋拿去銀行抵押借錢，還是建議用「預告登記」作為保障。

俗話說「親兄弟明算帳」，就算是夫妻也可以先做好財務的安全網。

當你要合買房屋，又要登記別人名字之前，先來看看相關的理財法律知識。

只要做好功課，避開地雷，真的很值得參與投資，買一個安全又溫暖的家。

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