「長命契」是什麼?有什麼優缺點?在台灣共有不動產有那1+3種方法?

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因為李玟的過世，她事先把財產規畫好全部給家人，大家很想知道，如果在台灣，房屋的共有制度是什麼?有沒有像香港這種長命契，用來把房產的所有權人全部鎖定住，不讓其他人介入處理財產呢?

什麼是長命契約

根據香港媒體報導，李玟在生前留下了價值約台幣8.8億元的房產。這些房產大部分採用長命契約的方式，與她的媽媽和姐姐聯名持有。雖然李玟與她的先生尚未離婚，但因為長命契約的特性，這些房產不會被分配給先生，而是保留給其它共同持有人。

長命契約是一種在英美法系中常見的物權聯權共有制度，但在台灣法制並沒有這種概念。

這種房地產的長命契，就是和別人一起共有不動產，一旦其中的一個共有人先過世時，這個不動產的產權就會自動平均分給其他還在世的共同人，不能當作遺產處理。說白話一點就是「一群人一起登記一間房屋，然後約定都不能移轉，看誰活得久，房產就是誰的」

共有財產保障強：長命契約的好處在於，如果共同持有一個房地產，又很怕另一方持有人在未來會自行處置掉這個物權（含過戶、內部轉讓），用長命契約就是把雙方都綁在一塊，確保財產的穩定性。
優先繼承權：當長命契的其中一位共有人去世了，這個權利便會自動轉移到其他共有人身上，因為長命契的其中一個特點，就是共有人優先繼承另一方的權益，在共有人一方離世之後，不用辦理任何手續，這種繼承會一直到最後的權利人只剩下一位、最長命的人取得全部的所有權。所以才叫做長命契約的由來。

共有人有債務問題：長命契的缺點就是每個人都有全部不動產的產權，如果其中一個共有人有財務問題，一旦債權人來追討，可以去查封整個不動產，這時全部共有人都要共同承受，不能主張對方只有一部分的產權。
不動產處分困難：這種契約不能夠隨意買賣，因為權利的移轉由需要全部共有人的同意才能生效。如果其中位何一個共有人不願意轉讓，這個不動產就可能完全沒有處分的可能性，對要週轉的人，或是關係變差不想共有不動產的人，非常的不方便。

看完長命契約的優點和缺點，你會不會覺得這真的是很考驗人性的一種契約呢?

所以李玟在香港有的聯名物業，可以分成兩類： “分權共有”以及”聯權共有”。其中， “聯權共有”是俗稱的長命契。

在台灣共同買房的四種登記類型：有"共同登記"以及"單獨登記一人名下"的3種方式，。

共同登記即表示不動產的產權由多方共同持有。

為了避免將來感情生變而後續有了產權糾紛，不管是夫妻或情侶、朋友，共同登記是最公平也是最安心的方法，因為房屋產權清清楚楚，自已買的部分所有權就握在自已的手中。

產權清楚。雙方都持有自已一部分的產權，謄本上也會記載共有人姓名，還可以標註各自持分比例，假如之後分手了，或是投資想法不同了，大家還是可以自由處分自己持有的產權。避免到時候對方脫產導致拿不到你應有的部分，
增加合夥投資人彼此的信心、增進夫妻或男女朋友感情。
降低購屋成本。在購屋能力還不足時，可以用較少的資金加入投資不動產的行列。
掌握處分收益的權利在手中。共同登記如果沒有經過對方同意，不可以進行買賣、出租等行為。

不過，這一點要特別注意，每個人可能在出資比例不同，最好購屋時能再訂一份合約，上面要記得標註2人個別出資的比例、貸款的成數、費用誰出、收益的分配，未來拆分才有依據。

另外，房屋持有的成數，也會影響後續誰可以直接處分。

任何一方要處理不動產的時候，除了上述土地法的規定外，都需要共有人同意。在出售和出租時都比較麻煩。萬一你真的需要用錢的時候，這筆不動產投資就變成不能動的資產了。
若是同住在一起，各共有人的房屋稅、土地稅都要分開繳納。愈多人持有愈麻煩。
未來處分繳的稅賦比較多。投資的稅賦本來就比自住高，而且結婚後，夫妻二人要出售房屋時，賣房還會用掉「一生一次自用住宅的土地增值稅的10%優惠稅率」，則二人的名額就都被佔用掉了。
貸款比較麻煩。

單獨登記一人名下，風險比較高，又可以分成3種來保障自已的權利：

這三種登記在一人名下，也有不少的問題。像借名登記就很容易事後房屋被借名的人處分掉。如何預防這些問題呢?

最好保留所有交易收據、匯款單、稅賦收據，做為出資的證明。
房屋若是大家共同做為住宅使用，最好能以書面約定各種費用由誰繳納。
共同持有房產要做為出租使用時，要事先依《民法》第818條、820條做好管理協議。
與他人合購房屋時，最好先了解對方財務狀況，否則不但貸不到好的成數和利率，或是對方有欠債導致房子被拍賣，即使你是共有人有優先承買權，未必短時間內能湊出購買的錢，房子被法拍所得的錢仍需清償對方的債務。
個人的持份最好不要太低，如果依照《土地法》第34 條之1的規定，其他人有超過2/3的持分，就可以不經過你，直接有處分不動產的權利。
上述與人合購房產訂立的私人契約，最好都能到法院或找公證人進行公證，以免他方日後不承認契約效力。