【高齡金融法律】養房子大半輩子，換房子養你下半輩子?一次搞懂「以房養老」4種優缺點

養房子大半輩子，如今，房子也可以養你。

養老金不夠，只剩房子?以房養老安享老後生活

打拚一輩子好不容易買了一間房子，到了退休之際，卻擔心沒有足夠的現金收入養老，但又捨不得賣掉唯一的棲身之所？
這正是許台灣長輩面臨的困境——「窮得只剩下房」。為了因應高齡化社會的需求，銀行近年推出了「以房養老」與「留房養老（安養信託）」等金融商品。這些工具能讓銀髮族活化資產，為自己創造穩定的退休現金流。

什麼人適合「以房養老」?

「以房養老」非常適合「單身獨居」或「有房無錢」的長輩。
無論你是單身，或是伴侶已過世，獨自一人面對老後生活，最擔憂的往往是：「生活費從哪裡來？」以及「身後的財產如何處理？」透過金融商品的規畫，搭配法律上的預先安排（如預立遺囑、信託規劃），你可以將畢生努力買下的房產，轉化為晚年的安養費用，實現「在地安老」的願望，不再依賴子女。

「以房養老」是什麼?

「以房養老」的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」

簡單來說，就是讓擁有房屋、想住在自己家裡，但缺乏現金流的長者，利用居住的房子向銀行抵押貸款。長者不需要搬出房子，還能按月領取銀行支付的生活費（類似年金），直到身故或貸款期滿。期滿後，借款人或繼承人可清償貸款取回房屋，若不償還，銀行則拍賣房屋受償。

貸款基本條件

想要辦理以房養老，需注意年齡與屋齡是否符合銀行規範：

• 貸款年齡：通常需年滿 55~60 歲以上。
• 貸款利率：隨央行升息浮動，目前（2024年起）約在 2.5%~4% 之間（視各銀行方案而定）。
• 貸款成數：依地段而異。雙北都會區最高可貸 7 成，偏遠地區可能降至 3~5 成，甚至不承作。
• 貸款年限：依需求規劃，最長可達 30~35 年。
• 審核門檻：多數銀行設有「年齡+貸款年限 ≧ 90」且「屋齡+貸款年限 ≦ 60」的門檻，也就是年紀越大、屋齡越新，越容易過件。

「以房養老」4大優點

一、繼續住在熟悉的家中安享晚年

老人家可以在自己熟悉的環境安享天年，這點對不喜歡變動的老年人很適合。因為是長久居住熟悉的環境，還有老鄰居有一些社交生活，這些對老人家的身體心靈都有幫助。

二、創造每月穩定的現金流

因為房子一定帶不走，對於只有一間自住房子，手邊卻沒有足夠現金或穩定收入的退休族，用自已的房屋透過向銀行貸款來活化資產，讓自已每月可以拿到穩定的現金流。
畢竟沒現金就不能支付日常生活開銷，這時用自己畢生賺的錢來養自己，以房養老就是一個可以考慮的選擇。

三、減少其他親人子女經濟壓力，尊嚴過晚年

在少子化、薪水凍漲的時代，上有父母、下有子女的青壯年，經濟壓力負擔沉重。
如果利用年輕時打拚來的房子，申請以房養老貸款、自給自足，不僅能夠減輕子女經濟壓力， 不需要寄籬人下，也能有尊嚴地過晚年生活。

四. 提供更多的財務靈活性

你可以根據需求規劃每月領取的金額，同時保留房屋的使用權。即使遇到突發狀況，也有穩定的資金來源，不必擔心臨時籌不到錢。

「以房養老」4個缺點與風險

儘管好處多，但申辦前務必釐清以下限制：

一、銀行的貸款成數偏低，地段是關鍵

由於借款人多無工作收入，銀行承擔的風險較高（房價波動、長壽風險），因此估價通常較保守。若房屋位於偏遠地區或屋齡過高，銀行可能拒貸；即使核貸，低總價房屋換算下來的月領金，可能不足以支付所有開銷。

二、每個月領的錢會「越領越少」

這是長輩最容易誤解的地方。銀行採「利息內扣」機制，每個月撥款給你時，會先扣除累積的利息。

• 初期：本金少，利息少，實領金額多。
• 後期：隨著每月撥款，貸款本金越積越多，利息支出也隨之增加，導致您實領的現金逐月遞減。

【試算案例】以房養老能領多少？ 假設房產鑑價核貸額度為 1,200 萬元，貸款 20 年，每月給付額設為 5 萬元，年利率 2%：

• 第 1 個月：本金剛撥款，扣除極少利息，實領約 49,916 元（50,000－83.3利息內扣）。
• 第 N 個月：隨著本金累積，利息扣除額增加，實領金額會逐漸下降。

註：為保障長輩生活，目前銀行多設有「扣息上限」（通常為月付金的 1/3）。當利息超過上限時，多出的利息會先「掛帳」欠著，不再從月付金扣除，確保長輩每月至少能領到約 2/3 的金額。

三、長壽風險：活太久怎麼辦？

假設 60 歲貸款 30 年，90 歲時合約期滿。若長輩依然健在，銀行依法需收回款項。若無力償還，房屋可能面臨拍賣。雖然目前金管會鼓勵銀行展延，但這仍是契約上需注意的風險，可能面臨晚年無房的窘境。

四、債留子孫的繼承問題

「以房養老」最需要注意的問題是，房子還是你的，但已經辦了貸款，如果你去世後，房屋產生的債務會由繼承人來處理。子女或繼承人繼承房產時，有兩種選擇：

1. 償還貸款，繼承房產：子女拿錢結清銀行欠款，房子歸子女。
2. 不還錢，銀行拍賣：子女無力或不願償還，銀行拍賣房屋。拍賣所得扣除欠款與手續費後，剩餘的錢才會給子女；若拍賣金額不足抵債，繼承人若未辦理拋棄繼承，可能需面對剩餘債務。

事前溝通，避免家庭糾紛

「以房養老」牽涉金額龐大及繼承法規，申辦前請務必精打細算。
更重要的是「子女溝通」。銀行在辦理時，常會要求通知法定繼承人，甚至需要子女擔任通知義務人。若未事前溝通，容易在繼承發生時產生誤解與糾紛。建議多諮詢幾家銀行的方案，並召開家庭會議，理性評估後再做決定，讓房子真正成為你晚年最安穩的靠山。