【高齡金融法律】用房子自己照顧自己，不賣房還有生活費?以房養老4種優缺點

養房子大半輩子，如今，房子也可以養你。

養老金不夠，只剩房子?以房養老安享老後生活

打拼一輩子好不容易買了一間房子，到了退休卻擔心沒有養老的收入，又捨不得賣掉惟一的房子，這時候可以參考最近一些銀行推出的「安養信託」和「以房養老」。這些新的金融商品，是針對老年化的社會需求，讓銀髮族有更多退休理財選項。

什麼人適合「以房養老」?

「以房養老」很適合單身獨老的人，你可以把自已畢生努力買到的房產，用在自己的晚年安養費用。
無論你是單身，還是伴侶家人已過世，只剩下自己一人最擔憂的是，自已的老後生活該如何安排?努力存下的財產該如何處理?
這些都可以透過一些金融商品操作規畫，再搭配法律規定事先安排，例如：「預立遺囑」「信託規劃」和「以房養老」，讓單身獨老的你，可以藉由一些金融工具和專業人士的協助，自主的安排養老和傳承的財產。
台灣進入高齡化社會，政府和銀行都開始大力推動一些養老的新金融商品，例如：「以房養老」和「留房養老」「安養信託」。

多間房產可用「留房養老」包租代管

留房養老主要是自已有2間以上的房屋，或是不想住自已的房屋想住安養院，這時就可以將房屋的產權和租金，交付給銀行來管理，而銀行簽訂信託契約後，會透過房屋的「包租代管」，每月付租金生活費給屋主，或給指定的安養中心。這會讓老人每個月有穩定生活醫療費用。
也因為由銀行協助監管，老人家比較不容易被有心人士詐騙，或被缺錢的子女借走不還錢。甚至可能因為年紀大了思慮不週，而隨便揮霍掉大筆的財產，造成老後生活困難。

「以房養老」是什麼?(反向抵押貸款)

以房養老正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」。就是讓擁有房屋又想住在自已房子裡養老，但是沒有現金流的老人，利用自己居住的房子來向銀行抵押貸款。在不需搬出房子的情況下，還能領取銀行每月支付的生活費，直到往生或是住到約定的貸款期間為止。期滿可以清償貸款，房屋回歸所有權人或他的繼承人。

「以房養老」的貸款條件

• 貸款年齡：55~60歲以上

• 貸款利率：目前(2022年)大約是2%~4%
• 貸款成數：要看在都會區還是偏遠地區，例如在雙北地區可貸到5~7成，有些偏遠地區甚至只有3成左右
• 還款年限：依個人需求最高可到30~35年

除了上述條件，大部分的銀行也都有備註這項目：
「年齡+貸款年限≧90」「屋齡+貸款年限≦60」
想要辦理以房養老，記得需要注意年齡和屋齡，是否有在規定的範圍之內，才比較容易辦到貸款。

「以房養老」4種優點

一、繼續住在熟悉的家中安享晚年

老人家可以在自己熟悉的環境安享天年，這點對不喜歡變動的老年人很適合。因為是長久居住熟悉的環境，還有老鄰居有一些社交生活，這些對老人家的身體心靈都有幫助。

二、創造每月穩定的現金流

因為房子一定帶不走，對於只有一間自住房子，手邊卻沒有足夠現金或穩定收入的退休族，用自已的房屋透過向銀行貸款來活化資產，讓自已每月可以拿到穩定的現金流。
畢竟沒現金就不能支付日常生活開銷，這時用自己畢生賺的錢來養自己，以房養老就是一個可以考慮的選擇。

三、減少其他親人子女經濟壓力，尊嚴過晚年

在少子化、薪水凍漲的時代，上有父母、下有子女的青壯年，經濟壓力負擔沉重。
如果利用年輕時打拚來的房子，申請以房養老貸款、自給自足，不僅能夠減輕子女經濟壓力， 不需要寄籬人下，也能有尊嚴地過晚年生活。

四. 提供更多的財務靈活性

透過「以房養老」，你可以根據自身需求來規劃每月的生活費，同時也能保留對房屋的使用權。這讓你在有房子的情況下，享受財務的靈活性，不必擔心突然需要大筆現金的狀況時，沒有資金應付。

「以房養老」4個缺點

一、銀行的貸款成數偏低

因為以房養老的借款人，通常是沒有工作收入的老人，只用房子來作抵押當作擔保，銀行為了避免房價波動太大損失，債務人又沒有還款能力，所以銀行對房屋的鑑定價格通常比較保守，除了鑑定價格比市價低，一般會貸放的成數都偏低。
「以房養老」除了房屋的地段要好，其他偏遠地區房子銀行會拒絕承貸。一般的貸款成數只有5成到7成。因為整體的可貸金額偏低，比一般房貸更少，所以低總價價的房屋，你每個月拿到的年金可能不夠負擔所有生活費用。

二、每個月養老金逐漸減少

因為銀行的以房養老貸款，是採用內扣利息的方式，每個月銀行支付給你的收入，在一段時間之後，因為內扣利息支出，時間越久利息愈多，你領的錢就越少。這種方式會在你年紀越大的時候，可以支配的收入越少，長期下來可能面臨資金不足的情況。

舉一個以房養老案例

假設以房養老的房產額度1200萬元。貸款年限為20年，
每月銀行給付新台幣50,000元。1200萬分成240個月（20年期×12個月）。
利息：假設利息總費用率2%計。50,000元×2%÷12＝83.3元（月扣）利息。以此類推……逐漸減少。

第一個月可領50,000元。
第二個月實領49,916元（50,000－83.3利息內扣）。
第三個月實領49,833元（50,000－（83.3×2）利息內扣）。

隨著銀行每月的貸款本金增加，每月需扣除的利息也會逐步增加。目前銀行訂定扣息上限是月付金額的1／3，就是利息扣到月付的1／3就不再增加扣款，用意是讓月領可以維持至少2／3的月付金額，來保障基本生活。

三、活的太老長壽危機

雖說現在平均壽命有80多歲，如果60歲辦理以房養老貸款，以現在銀行貸款期限30年來算，90歲就是貸款的期限了。到期除非把貸款金額還清，否則銀行會在30年後，依照契約收回欠款金額，如果還不起，銀行會拍賣房屋來償還欠款金額。到那時候如果老人仍然健在，又沒有錢去償還貸款，就可能會面臨無房沒有財產的狀況。

四、小心債留子孫，處理麻煩

「以房養老」最需要注意的問題是，房子還是你的，但已經辦了貸款，如果你去世後，房屋產生的債務會由繼承人來處理。子女或繼承人繼承房產時，有兩種選擇：

• 子女償還貸款後繼承房產：如果子女有能力償還欠款，他們可以繼續擁有房產。

• 無法償還則由銀行拍賣房屋：如果子女無法償還貸款，銀行會拍賣房產來償還剩餘的債務。拍賣價格通常會比市價低，償還債務後的剩餘金額才會交給繼承人。

仔細評估，子女溝通很重要

所以想辦理「以房養老」千萬要精打細算，甚至要考慮子女繼承問題，因為房屋拍賣價格常常不夠還貸款，繼承人又沒有去做拋棄繼承，或是限定繼承程序沒處理好，就有可能子孫要處理你留下的債務。
正因為牽涉到繼承問題，在申辦「以房養老」貸款時，銀行有時會要求法定繼承人來擔任通知義務人，有的甚至要求出具同意書才可辦理。
但如果申貸前沒和子女做好溝通，也可能在辦理過程不順利，但也可以多問幾家銀行。
大家在辦理以房養老一定要特別注意，因為金額比較大，當中牽涉到理財繼承法律細節很多，要規畫財產傳承或是安排以房養老之前，可以多多詢問，記得要考慮以上的問題，評估之後再決定。