【高齡金融法律】留房養老 vs. 以房養老：子女不養你，讓房子變你的養老金?

老後的家，是資產不是負債

不想看子女臉色，也不想賣掉打拚一輩子的起家厝？搞懂「以房養老」與「留房養老」，讓房子替你賺退休金，把日子過得像樣，而不是只能「將就」。

案例：守著千萬房產，卻不敢多花一塊錢的林阿姨

我有個客戶林阿姨，今年七十歲了，住在台北市大安區的一間老公寓裡，市價少說也有兩、三千萬。大家看她擁有一棟好房子，都覺得她晚年一定過得很寬裕。
但是她目前領的退休年金剛好過生活，如果有些額外的支出，她一點也不敢多花錢，有天醫生建議他買一些營養品來補充，但她覺得每月幾千元的錢實在花不下法。她嘆了口氣跟我說：「房子是值錢沒錯，但它不能切一塊下來買菜啊！手邊現金不夠，孩子又有自己的家庭要顧，我哪好意思伸手要錢？」林阿姨的困境，其實是很多台灣長輩的縮影：「窮得只剩下房子」。
我們這一代人，辛苦了大半輩子，總信奉「有土斯有財」，拚命買了一間房，結果老了才發現，現金流才是生活的命脈。難道真的要賣掉充滿回憶的老家嗎？其實不用。現在有一些金融工具可以運用，可以讓「啞巴兒子」（房子）孝順你，每個月拿些錢出來孝敬你！

讓房子養你的兩條路：「以房養老」和「留房養老」

在高齡化、少子化的趨勢下，現在已經很少人會期待年老了，還要靠子孫來奉養，大家也逐漸重視退休後的理財養老規劃，加上台灣的住宅自有率超過8成，愈來愈多人知道用手中的不動產，來作為養老金來源。
市面上常聽到的「以房養老」和「留房養老」，聽起來很像，但其實操作方式和結果完全不同。
簡單來說，一個是「借錢」，一個是「賺錢」。

「以房養老」：把房子「抵押」給銀行換生活費

主要的訴求是只有一棟自住的房屋，退休養老金又不太夠，而且不想搬家想住在自已房子裡面養老，這時候就可以拿這間房屋向銀行辦理房屋貸款來當作養老金。
「以房養老」需要把房子抵押給銀行，經銀行鑑價、計算貸款的額度後，在設定的年限之內(最高是30~35年)，每月發放一筆錢作為養老金。由於這種貸款的模式與一般房貸的資金流向相反，又稱為「不動產逆向抵押貸款」。

1. 適合誰？ 只有一間自住房子、手邊現金不足，且不想搬家的人。
2. 怎麼做？ 你繼續住在原本的房子裡，把房子抵押給銀行。銀行經過鑑價後，每個月撥一筆錢給你當養老金（最高約30～35年）。
3. 關鍵點： 這本質上是貸款。你每個月拿的錢，加上利息，將來都是要還的。等你百年之後，子女若想留房子，就得把這筆錢還給銀行；若不還，銀行就會拍賣房子來抵債。

留房養老：銀行幫你「包租代管」＋「安養信託」

1. 適合誰？ 手上有第二間房、或者打算搬去養老村（安養中心），把原本房子空出來的人。還有擔心被詐騙、不想讓孩子隨便揮霍財產的長輩。
2. 怎麼做？ 這不是貸款，不用付利息！你把房子交給銀行信託，銀行找專業的租屋公司（如包租代管業者）幫你整理房子、出租、收租金。收到的租金，全部進到你的「安養信託專戶」，專款專用支付你的生活費或安養院費用。
3. 關鍵點： 房子所有權還是你的，死後可以傳承給子女。

銀行就針對這些有比較多房地產的銀髮族，推出用「留房養老」「以租養老」的信託方式，屋主把房屋的產權和租金交付信託給銀行，銀行就透過一些合作的租屋公司平台(例如：中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會)，協助屋主把房屋整理好之後再幫忙出租，並且會派人代管、修繕房屋、和幫忙收取租金，用這些租金當作為安養信託專戶的資金來源。

除了包租代管還同時簽安養信託的做法，你可以選擇定期撥給生活費及醫療費，如果年紀大了想要入住安養機構或是熟齡住宅，也可由銀行直接將費用支付給安養機構。

為什麼「留房養老」越來越受歡迎？

1. 很多長輩怕麻煩，想當包租公又怕遇到奧客、怕馬桶壞了要修、怕沒體力收租。 年紀大了這些都需要體力和注意力，把這些瑣碎的事情外包給銀行和信託管理，只要付一些信託管理費用，就可以省下不少麻煩的事。「留房養老」就是把這些麻煩事「外包」。
2. 年紀大了可避免房屋的產權和資金，遭到別人來詐騙、挪用：透過信託機制，錢直接進專戶，就算我們老了、糊塗了（失智），這筆錢也不會被壞人騙走，甚至連子女都不能隨便動用，確保每一分錢都花在你身上。
3. 留房養老只是託銀行代管房屋財產，房子到最後你仍然保有房屋的所有權，以後房屋還可直接留給後代子孫當作遺產。

「以房養老」和「留房養老」的差別

「以房養老」是跟銀行借錢，房子慢慢變銀行的； 「留房養老」是叫房子去賺錢，房子永遠還是你的。
為了怕大家搞混，我幫大家整理了三個最核心的差別，看完你就知道怎麼選了！

1. 錢的來源不同：一個是「借貸」，一個是「收入」

• 以房養老（逆向抵押貸款）： 這本質上是一種**「貸款」。你把房子抵押給銀行，銀行每個月借你一筆錢生活。既然是借錢，就要算利息，而且你借得越多，欠銀行的債就越多。
• 留房養老（信託＋出租）： 這本質上是一種「投資管理」。你把房子交給銀行信託並出租，房客付的租金就是你的收入。因為是賺來的錢，所以不需要付利息給銀行（但需要付一點信託管理費），你的資產不會因為時間過去而縮水。

2、房子最後歸誰：要不要「贖回」差很大

• 以房養老： 等到我們百年之後，因為房子是抵押著的，如果子女想要這間房子，他們必須拿出一大筆錢，把銀行歷年來借給你的本金加利息全部還清，才能把房子拿回去。如果子女沒錢還，銀行就會把房子拍賣掉來抵債。
• 留房養老： 因為你沒有欠銀行錢，房子一直都是你的名字。等你百年之後，信託契約結束，房子就直接變成遺產，由子女繼承。孩子拿到的是資產，而不是一張欠款單。

3. 適合對象不同：看你是「缺現金」還是「有閒置房」

• 以房養老： 適合「名下只有一間自住房子，手邊現金不夠，又不想搬家」的人。就像是把房子當作提款機，慢慢把房產價值提領出來花用。
• 留房養老： 適合「有多餘房子（或想搬去養老村），且希望資產能傳承」的人。你不用賣房，而是讓專家幫你管房子、收租金，把房子變成會下金蛋的鵝。

【一張表秒懂】「以房養老」&「留房養老」超級比一比

為了讓大家看得更清楚，我整理了這張表格，建議大家可以把這一頁折起來，隨時拿出來看：

比較項目	以房養老 (逆向抵押貸款)	留房養老 (安養信託+包租代管)
簡單定義	抵押房子跟銀行借錢	出租房子請銀行管錢
房子所有權	抵押給銀行 (雖然名義是你，但有設定抵押權)	還是你的 (信託在銀行名下保護)
每月領的錢	銀行的貸款撥款 (本金)	房客繳的租金 (收入)
成本費用	需要付利息 (利率隨升息變動)	不用付利息 (需付信託與代管費)
遺產處理	繼承人(子女)要先還錢才能拿回房子	繼承人(子女)直接繼承房子
最適合誰	單身、獨居，不想把房子留給誰，只想現在過得舒服的人。	有資產、想傳承，怕被詐騙，或想住養老院，出租老家的人。

善用金融工具保障老後生活

不管是「以房養老」還是「留房養老」，沒有絕對的好壞，只有「適不適合你現在的狀況」。
如果你現在住得好好的，但戶頭沒錢，不想搬家也不在意留遺產，那「以房養老」可以解你的燃眉之急。 如果你不只一間房，或者你打算搬去跟兒女住、去住養老村，那千萬別讓老家養蚊子，用「留房養老」讓房子幫你賺生活費，這才是聰明的包租公、包租婆喔！