用房子養自已，不用兒女養

好不容易打拼了一輩子，有人說「60歲前人養房子，60歲後房子養人」，在退休後希望每個月還有錢領，用這些錢來支付你生活所需的費用，你知道有那些方法嗎?

在高齡化、少子化的趨勢下，現在已經很少人會期待年老了，還要靠子孫來奉養，大家也逐漸重視退休後的理財養老規劃，加上台灣的住宅自有率超過8成，愈來愈多人知道用手中的不動產，來作為養老金來源。其中比較實用，也常常為人所知的有「以房養老」與「留房養老」。

這些新的金融商品，都是銀行針對銀髮族推出，針對不同的財產狀況的族群，讓退休的人有更多理財的選項。

上次有介紹過「以房養老」的三個優點和三個缺點。這次要介紹的是不用貸款，也不怕財產被詐騙，和被家人子女挪用養老金，只要把房屋交給銀行信託和幫忙出租，每個月也可以創造現金收入，支付自已生活費的「留房養老」。

延伸閱讀：以房養老｜在宅養老也有老後生活費，銀行以房養老注意3種優缺點

「以房養老」是什麼?

主要的訴求是只有一棟自住的房屋，退休養老金又不太夠，而且不想搬家想住在自已房子裡面養老，這時候就可以拿這間房屋向銀行辦理房屋貸款來當作養老金。

「以房養老」需要把房子抵押給銀行，經銀行鑑價、計算貸款的額度後，在設定的年限之內(最高是30~35年)，每月發放一筆錢作為養老金。由於這種貸款的模式與一般房貸的資金流向相反，又稱為「不動產逆向抵押貸款」。

為什麼選「以房養老」的案例

1. 因為「以房養老」是一種貸款，欠銀行的貸款到最後還是要還錢，如果沒有錢還貸款銀行就會把房子賣掉，所以這種最後人去世了，房屋也沒了的理財方式，比較適合單身獨老族，因為沒有繼承人怕遺產被充公繳到國庫。
2. 也有一種狀況，是自已有一棟房屋，但想好好照顧自已，不想留遺產給其他的繼承人
3. 還有一種狀況，是想要獨立養老，不想靠子女拿錢奉養增加子女的負擔，這種把自住的房屋拿來貸款，用自已的錢來照顧自己老後生活。

這些都是比較適合以房養老的族群。有關以房養老的3個優點和3個缺點，大家參考影片連結。

「留房養老」是什麼?

「留房養老適合有錢、手上不只一間房產的老人。」簡單來講，就是委託銀行「包租代管」+「安養信託」。銀行幫忙找包租代管平台出租房屋，再用信託的方式，每個月付一筆生活費給銀髮族。

為什麼選「以房養老」的案例

1. 有其他財產：因為考慮到很多老人家可能還有財力，也想要留一些財產給子女，並不想拿房子向銀行貸款。
2. 不想自已出租收租：或是還有其他的房屋可以靠收租金收入，只是怕自已老了沒有能力管理房子出租。
3. 怕被詐騙或子孫敗家：或是怕老後思慮退化了財產被別人騙走，或者被子孫拿去敗家花掉。

銀行就針對這些有比較多房地產的銀髮族，推出用「留房養老」「以租養老」的信託方式，屋主把房屋的產權和租金交付信託給銀行，銀行就透過一些合作的租屋公司平台(例如：中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會)，協助屋主把房屋整理好之後再幫忙出租，並且會派人代管、修繕房屋、和幫忙收取租金，用這些租金當作為安養信託專戶的資金來源。

因為除了包租代管還同時簽安養信託的做法，你可以選擇定期撥給生活費及醫療費，如果年紀大了想要入住安養機構或是熟齡住宅，也可由銀行直接將費用支付給安養機構。

延伸閱讀：單身獨老?給子女無負擔的愛!「退休安養信託」預約退休靠山不求人

留房養老(以租養老)好處

1. 年紀大了可避免房屋的產權和資金，遭到別人來詐騙、挪用，自已不當的投資，或是子孫的挪用亂花掉。
2. 租屋代管省麻煩：因為出租房屋其實有很多事要親自處理，像是出租和收租這些資金管理的細節問題，年紀大了這些都需要體力和注意力，把這些瑣碎的事情外包給銀行和信託管理，只要付一些信託管理費用，就可以省下不少麻煩的事。
3. 留房養老只是託銀行代管房屋財產，房子到最後你仍然保有房屋的所有權，以後房屋還可直接留給後代子孫當作遺產。

「以房養老」和「留房養老」的差別

一、以房養老是貸款，要還債

以房養老如果長輩去世後，子女想要繼承這間房屋，就得拿出錢來把貸款的錢還掉。

可是，子女若無經濟能力把銀行的貸款還掉，銀行只能將房屋法拍處理，再把清償貸款剩下的錢還給繼承人了。

二、留房養老是「包租代管」+「安養信託」

而留房養老，字面上的意思，就是把房子留著，再用房子來養老。

作法就是把房屋信託給銀行，銀行拿房子來出租，等租出去了，再用出租的錢信託成為養老金，

並且因為有信託的關係，即使年紀大了，思慮不是很週到，還可以保護住自已的財產不被別人拿走，而且因為只是用租金來養老，房子還是自已的，等去世後還可以把房屋留給子孫或繼承人。

不過，申請留房養老的房屋，最好是位於租屋需求大的地方，否則若是租不出去，根本不會有租金。另外，若是屋齡太高或屋況不好，後續的出租、修繕的成本過高，也不一定划算，這些都是事前要仔細評估的。

誰適合以房養老?誰適合留房養老?

• 以房養老：若沒有子女傳承遺產的考量，只是自已想要過寬裕的退休生活，就適合選擇以房養老。
• 留房養老：有1間或是多間房子，因為不住在自已的房屋，如果覺得收房租是件麻煩事，就交給銀行信託，包租代管。
• 留房養老：名下的房子沒有電梯或是交通不便，自已想住在有電梯的房屋或養老機構，也可透過留房養老方式，把錢匯給自己住的養老村或安養中心。

🍊善用金融工具保障老後生活

現在很多人都有意識到要提早安排退休理財，也開始重視年老後資產配置，隨著時代進步一定會有更新的金融產品，來幫助我們好好的規劃退休理財，不論是以房養老、留房養老及以租養老，都是新開發出來適合不同需求的人。

我們一輩子好不容易打拼了一些資產，應該善用這些不動產來規劃自已的生活，就算退休了也還能夠有穩定的現金流收入，讓自己的老年生活過得更加的安心。

我們每個人都會變老，但也需要隨著時代的進步，多了解新的金融商品和法律規範，善用這些知識和工具來保護自己與家人，不要讓自已因為資訊的不足，造成未來老年生活的負擔。

「學習理財法律！」善用專業人士，省錢減少糾紛。

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