【高齡金融法律】用房子幫你養老？5步驟搞懂「以房養老」申請流程！

不想把自己辛苦賺來的房子留給別人？你可以用房子改善老後生活品質。單身獨老的人更可以運用「以房養老」，把不動產變現，讓房子替你提供退休金。

案例：單身外商女主管，只想把錢花在自己身上

我認識一位高小姐，今年60多歲了，單身的她年輕時在外商銀行擔任高階主管，憑著自己的能力在板橋車站附近買了一間豪華套房，現在市價漲到3000萬。大家看她擁有一棟好房子，事業有成，都覺得她晚年一定過得很寬裕。
高小姐和家裡的兄弟姐妹感情比較疏離，2年前退休後，她心裡一直有個念頭：「這輩子辛苦賺來的，我只想花在自己身上，不想留給其他人。」她每個月雖然有退休金，但對於追求高品質生活的她來說，總覺得還不夠。她想每年出國旅遊幾次、想去做高級的醫美保養、想參加一些有興趣的課程，但又擔心手邊的現金不夠用。她嘆了口氣跟我說：「房子是值錢沒錯，但它是不動產很難變現，我不想委屈自己，但又不想動用老本。」
高小姐的心聲，其實也是很多單身熟齡族的縮影：「買了房子但沒有現金流」。不想賣掉住得很舒服的家，也不想降低生活品質。這時以房養老就是她考慮的選項。

什麼是「以房養老」？

在看流程之前，我們要先建立正確的觀念。
年輕時我們跟銀行借錢買房子，每個月要繳錢給銀行，那是「房貸」；老了以後，我們角色互換，把房子抵押給銀行，換銀行每個月給你一筆錢當生活費，這就是「逆向抵押貸款」，也就是俗稱的「以房養老」。
這個制度最大的好處是什麼呢？就是你還是住在自己的家裡，不用搬走，在熟悉的環境安享晚年，但每個月卻有穩定的現金流可以領出來用了！
這對於不想離開老鄰居、習慣原本生活圈的我們來說，真的是很棒的設計。不過也要有心理準備，天下沒有白吃的午餐，房子既然抵押給了銀行，未來如果繼承人拿不出錢來還給銀行，這棟房子最後很有可能就留不住囉。
對於像高小姐這樣單身、不打算留房產給其他人的朋友來說，這反而是個優點，因為可以直接由銀行處理房產，不需要麻煩其他人。

實戰演練！5步驟搞懂申請流程

如果評估後覺得自己適合，那具體該怎麼做呢？流程會不會很複雜？別怕，跟著橘子姐整理的這5個關鍵步驟，我們一步一步來：

步驟 1：諮詢申請與估價 (門檻是年滿60-65歲)

第一步當然是先找銀行談談。目前許多公股銀行和部分民營銀行都有承辦這項業務。

• 誰可以申請？ 基本門檻是年滿 60~65 歲的長者，並且擁有自有的房屋。高小姐60多歲，擁有板橋的豪華套房，完全符合資格。
• 銀行做什麼？ 當你提出申請後，銀行會對你的房子進行「鑑價」與審核。他們要評估這間房子的地段、屋況值多少錢，再依照你的年齡來計算每個月可以借給你多少錢。

步驟 2：簽約需有見證人 (保障你的權益)

這一點我覺得也很重要，也是為了保護我們熟齡族所做的設計。

• 為什麼要見證？為了避免長輩思慮不周，或者被有心人士詐騙、誘導去借錢，在正式簽約時，通常會要求有專業的「見證人」，經常會找律師在場陪同諮詢。
• 見證人確認真意：見證人會跟長輩確認：「這是你自己的意願嗎？合約內容都看懂了嗎？」確保長輩是在意識清楚且充分了解的情況下簽約，保障我們的權益。
• 指定通知人：同時，合約中也會要求指定一位「通知義務人」（通常是親屬），在必要時銀行可以聯繫得到人。對於像高小姐這樣單身的朋友，也可以指定信任的朋友或律師擔任。

步驟 3：房產設定抵押 (跑行政流程)

合約簽好了，接下來就是行政手續了。

• 去哪裡辦？需要前往「地政事務所」辦理手續。
• 辦什麼？辦理「抵押權設定」。簡單來說，就是要在房子的資料上註記，這間房子已經抵押給銀行作為借款的擔保了。這個步驟完成，銀行才算真正拿到保障。

步驟 4：按月撥款生活費 (安心養老去！)

當上面繁雜的手續都完成後，就可以開始享受成果了。

• 現金流入： 銀行會依照合約約定，每個月準時把生活費撥款到你的帳戶裡。
• 在地安老： 這時候，你可以拿著這筆穩定的現金，安排自己的生活、醫療開銷。最重要的是，你依然住在原本熟悉的家裡，安享晚年，生活不用變動。對於高小姐來說，這筆額外的現金流，正好可以讓她實現環遊世界、享受高品質生活的夢想。

步驟 5：身後結算與繼承 (這點要跟繼承人說清楚)

最後這個步驟，是在我們人生「畢業」、功德圓滿之後才會發生的事。

• 契約終止： 當長者過世後，以房養老的契約就終止了。
• 怎麼結算？ 這時候輪到繼承人（例如高小姐的兄弟姐妹）出場處理。他們有兩個選擇：

1. 償還貸款贖回房屋：如果繼承人想保留這間房子，就必須籌措一筆錢，把長輩這些年跟銀行借的本金加上利息還清，房子就歸他們。
2. 銀行拍賣房屋結算： 如果繼承人無力償還，或者不想處理，銀行就有權把房子拿去法拍來抵債。拍賣的錢扣掉欠銀行的債務，如果還有剩，會還給繼承人；如果不夠還，通常銀行會自行吸收（依各家銀行合約而定）。對於高小姐來說，既然不打算留房產給兄弟姐妹，這個選項剛好符合她的心意，由銀行直接處理房產，省去繼承人的麻煩。

橘子姐：「以房養老」是老後經濟更獨立的好工具

「以房養老」是一個讓我們活得更有尊嚴、經濟更獨立的好工具，讓我們不用手心向上跟別人要錢看臉色。但它畢竟是把房子抵押出去，會影響到未來的繼承。
橘子姐建議大家，在申請之前，最好能開個家庭會議，心平氣和地跟可能繼承人溝通你的想法和規劃。讓這棟陪伴我們大半輩子的房子，真正成為照顧我們晚年的堅實依靠，而不是家庭紛爭的來源。有任何疑問，多跑幾家銀行比較方案，或者諮詢專業人士，做好功課再做決定喔！